1.有房有車(chē)者

　　現(xiàn)在的商品房住宅的銷(xiāo)售對(duì)象，在許多地方都是面向有房有車(chē)族。說(shuō)起來(lái)你可能不信，最起碼在南通確實(shí)如此。拆遷補(bǔ)償?shù)?，政府分配的，凡此種種。隨著汽車(chē)市場(chǎng)的日益發(fā)展，現(xiàn)在有車(chē)一族的比例也在逐步提高。優(yōu)山美地，萬(wàn)濠華府這樣的豪宅客戶(hù)自駕車(chē)來(lái)不難理解，連萬(wàn)通城的客戶(hù)也是車(chē)來(lái)車(chē)往。于是營(yíng)銷(xiāo)操盤(pán)手們要注意了，客戶(hù)們的居住體驗(yàn)與消費(fèi)體驗(yàn)，也許并不想你預(yù)想的那樣。

　　2.領(lǐng)先小半步

　　少走半步會(huì)低估了南通，多走半步又會(huì)高估了客戶(hù)。盡管他們也許有房有車(chē)，也許也時(shí)常出國(guó)血拼，但是他們的整體素質(zhì)還是與一線城市消費(fèi)者有一定差距的。于是項(xiàng)目定位也好，產(chǎn)品設(shè)計(jì)也好，營(yíng)銷(xiāo)策略也好，領(lǐng)先半步即可。優(yōu)山美地的建筑風(fēng)格與示范區(qū)，是它成功的重要籌碼。放在一線城市，它可能不過(guò)如此，放到南通，領(lǐng)先了半步，落到了實(shí)處，于是就可以坐等客戶(hù)。

　　3.上海有見(jiàn)過(guò)

　　疑問(wèn)來(lái)自如何取舍？西班牙還是英格蘭？精裝修還是毛坯房？聯(lián)排別墅還是平層官?。慷ㄎ环椒ㄕ摚徽撃囊环N都可以給我們答案。我只想說(shuō)一點(diǎn)：要做目標(biāo)消費(fèi)者在一線城市看到過(guò)并且十分想買(mǎi)的產(chǎn)品！在上?？戳舜浜斓?，喜歡ART DECO風(fēng)格，于是中港城與萬(wàn)濠華府都是這個(gè)；在上?？戳巳f(wàn)科蘭喬圣菲或者別處的龍湖別墅，去優(yōu)山美地，那里有南通的地中海。如此，銷(xiāo)售說(shuō)辭可省去一半。

　　4.看上去很美

　　如果說(shuō)一線城市可以有極簡(jiǎn)主義的豪宅，可以有現(xiàn)代中式的精裝修，可以有回歸自然田園的涵碧灣，那么在南通這樣的小城，一定要做那種看上去很美，一見(jiàn)鐘情，情難自禁的經(jīng)典產(chǎn)品。新古典主義的貴族品質(zhì)，西班牙風(fēng)格的純正洋氣，都是保險(xiǎn)做法的不二之選。如果領(lǐng)先半步，可以有金地的天字一號(hào)混搭豪宅風(fēng)格，也可以有億城的華府系列賴(lài)特草原風(fēng)格。試驗(yàn)有風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)品需謹(jǐn)慎。

　　5.大盤(pán)分步推

　有專(zhuān)家（陳利文《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)19講》）的說(shuō)法三四線城市的大盤(pán)標(biāo)準(zhǔn)：樓盤(pán)建筑總面積超過(guò)市區(qū)人口總數(shù)人均一平方米的就屬于大盤(pán)。市區(qū)人口20萬(wàn)，超過(guò)20萬(wàn)方就是大盤(pán)。南通市區(qū)人口接近90萬(wàn)，照此邏輯南通大盤(pán)大約只有中南世紀(jì)城，郊區(qū)是恒盛莊園。我以為這是一種方法，但是更主要是的是要依據(jù)城市商品住宅的年度去化情況，根據(jù)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)節(jié)奏，開(kāi)發(fā)周期在5年以上應(yīng)該都可以算作大盤(pán)。如果年去化10萬(wàn)方，50萬(wàn)方即可算作大盤(pán)。大盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)的三大原則：全盤(pán)考慮，分步實(shí)現(xiàn)，集合啟動(dòng)。

　　6.震撼售樓處

　　小城營(yíng)銷(xiāo)的下半場(chǎng)（上半場(chǎng)是定位與產(chǎn)品，下半場(chǎng)是推廣與銷(xiāo)售）最為關(guān)鍵的是什么？經(jīng)驗(yàn)人士告訴我們：現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)造與客戶(hù)活動(dòng)。因?yàn)槊襟w效果不夠明顯，因?yàn)榫珳?zhǔn)渠道不夠明晰，所以使勁地砸錢(qián)做現(xiàn)場(chǎng)是不敗的真理，與此同時(shí)，客戶(hù)口碑很重要，多搞活動(dòng)很重要，這個(gè)后面會(huì)說(shuō)?，F(xiàn)場(chǎng)營(yíng)造，一線城市要無(wú)遺憾，因?yàn)榭蛻?hù)很挑剔，二三線城市要有震撼，因?yàn)樗麄兤诖怀?！南通?yōu)山美地，萬(wàn)濠華府，都是那一年最有震撼的現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)。“傻大、高科技、綠色生態(tài)“，北京萬(wàn)科副總肖勁總結(jié)的現(xiàn)場(chǎng)震撼三大招數(shù)，在二三線城市，正在逐步實(shí)現(xiàn)。