淡市營銷紛紛擾擾，各有各的奇招，但抓完眼球，是否真的有效，就不得而知了。為了給大家撥開重重迷霧，以知識管理之名，對市面上各類奇招進行了分析，發(fā)現(xiàn)真正務(wù)實的不過寥寥，由此，特書淡市營銷十大不敗秘籍以饕讀者。下面，公司與您一起分享房地產(chǎn)淡市營銷十大不敗秘籍：

　　秘籍1：降價
　　關(guān)聯(lián)詞：直降、特價、團購打折、送實物、抽獎、內(nèi)部員工價
　　不敗策略：主動降價、規(guī)模推盤，踩準市場機會點。
　　不敗指數(shù)：★★★★☆ 風險指數(shù)：★★☆
　　目前市場異常嚴峻，需求釋放掉一波便少一波，如何踩準節(jié)奏，成功出貨，價格成為關(guān)鍵。尤其是至今還未明顯調(diào)價的中大型房企，資金回款、銷售指標的壓力相對偏大，采用價格策略已經(jīng)迫在眉睫，具體幅度建議一步到位的手段。以龍湖集團為例，是2012年以來最具有代表性的房企，該企業(yè)早在大年初四便開始進入銷售狀態(tài)，依靠在華東、西南兩大重點區(qū)域的集中推案，一季度即收獲兩個10億銷售金額的周末，在同業(yè)競爭中積累下了第一筆業(yè)績。俗套的降價是永遠不敗的秘籍！

　　秘籍2：電商關(guān)聯(lián)詞：網(wǎng)上售房、網(wǎng)絡(luò)競拍
　　不敗策略：成本低、影響大，降低營銷成本同時搶占先機。
　　不敗指數(shù)：★★★★☆ 風險指數(shù)：☆
　　截止目前，包括保利、萬科、龍湖、SOHO在內(nèi)的諸多全國性品牌開發(fā)商均已開拓了電商渠道，保利更是采取了全國電商。電商的獨特優(yōu)勢主要有兩點：其一在項目定價上，“零元起拍”、“限時團購”等新穎手法改變了以往房地產(chǎn)企業(yè)定價的模式，將定價權(quán)交給了購房者，從而以較低成本實現(xiàn)了“成本定價”向“需求定價”的轉(zhuǎn)變；其二在客戶蓄水上，電商將各個項目、二手房源與最終購房者直接對接，實現(xiàn)了“廣告效果化”和“代理渠道化”的統(tǒng)一。2011年5月29日，新浪樂居房產(chǎn)電商頻道的首家網(wǎng)絡(luò)專賣店“游站”正式開盤，搶購活動開始僅2分鐘，180套房源通過網(wǎng)絡(luò)被瞬間搶購，直接參與者近千人，遠遠大于項目銷售套數(shù)。

　　秘籍3：拓客
　　關(guān)聯(lián)詞：直效拓客、派傳單、電話營銷、短信營銷
　　不敗策略：直擊終端客戶，正面接觸，大面積撒網(wǎng)。
　　不敗指數(shù)：★★★★ 風險指數(shù)：☆
　　直效拓客、海量拓客，是易居最為經(jīng)典的戰(zhàn)術(shù)之一，同時也最能體現(xiàn)易居的亮劍精神。在淡市之中，依靠周密的安排與眾多同仁的合作，通過派發(fā)傳單、發(fā)送短信、電話營銷、策劃活動等方式，直擊終端客戶，壓迫式營銷，將項目強有力地推薦到客戶面前，通過海量的拓客，儲備客戶資源。

　　秘籍4：聯(lián)動
　　關(guān)聯(lián)詞：聯(lián)合代理、一二手聯(lián)動(二三級市場聯(lián)動)
　　不敗策略：聯(lián)合代理——充分競爭，推動銷售；一二手聯(lián)動——利用中介公司門店多、布點廣、客戶資源多、善于主動出擊等優(yōu)勢快速擴大有效客戶源。
　　不敗指數(shù)：★★★★ 風險指數(shù)：★★★★
　　聯(lián)合銷售代理模式帶來競爭，銷售代理必然全力以赴，對項目的銷售帶來很大的推動作用。一二手聯(lián)動，可以解決案場來客量不足，是改坐銷為行銷的一種方式。成熟的房地產(chǎn)市場上，一手物業(yè)和二手物業(yè)有較強的替代性，客戶群高度重合，在這類市場上，客戶資源可實現(xiàn)高效“一二手聯(lián)動”。花樣年君山在2011年銷售中，就是采用了一二手聯(lián)動的方式營銷。聯(lián)動策略，依賴競爭促進銷售的同時，也會帶來惡性競爭，銷售代理之間發(fā)生摩擦在所難免。因此，聯(lián)動模式需要銷售代理之間要有良好的競爭心態(tài)，而開發(fā)商要擁有成熟的營銷管理經(jīng)驗來制約和管理銷售代理。

　　秘籍5：老帶新
　　關(guān)聯(lián)詞：口碑營銷、客戶會、業(yè)主激勵計劃不敗策略：加強客戶維護，以老客戶口碑為宣傳利器，開發(fā)新客源，并實現(xiàn)企業(yè)品牌價值提升及長遠發(fā)展。
　　不敗指數(shù)：★★★★☆ 風險指數(shù)：★☆
　　這是淡市一貫使用的老辦法，效果較好，讓老業(yè)主介紹新客戶購買，成交后，新老客戶均有相應(yīng)的獎勵機制。此外，老帶新也出現(xiàn)了升級模式，比如客戶會。假如項目產(chǎn)品好、服務(wù)到位，老業(yè)主會主動推薦。比較成功的就是萬科萬客會，萬客會通過積分計劃、會刊互動、商家優(yōu)惠及各類客戶活動，來有效維護客戶關(guān)系，高效管理客戶資源。

　　秘籍6：保值
　　關(guān)聯(lián)詞：回購、補差、無理由退房
　　不敗策略：掌握客戶“怕跌”心理，直接切中要害。
　　不敗指數(shù)：★★★ 風險指數(shù)：★★★★☆
　　通過保值類營銷策略，給購房者一個保障，促使觀望者入市下訂。一般操作方法如下：限定一個時間回購，原價或加價回購，一般從交房算起，1～3年回購。確定在某時間段內(nèi)以何為標準補差，不差的參照標準有兩種選擇：一是樓盤后期的價格，一是區(qū)域平均房價。除回購?fù)猓愃频倪€有無理由退房，這是由潘石屹原創(chuàng)，一般時間約定在正式交房之前，也有在交房后。保值回購類營銷策略，雖然有一定成效，但存在較大風險，后期操作比較困難，約定的標準難，裝修費用、折舊等等都要考慮。

　　秘籍7：零首付
　　關(guān)聯(lián)詞：一成首付、分期、減首付、免息
　　不敗策略：減輕購房者的首付壓力，促進銷售。
　　不敗指數(shù)：★★★☆ 風險指數(shù)：★★★☆
　　零首付，是由銀行提供70%～80%的購房款按揭比例，余下的20%～30%由開發(fā)商為購房者墊付，至交房前付清首付款的一種促銷方式。零首付和首付X萬、一成等都是在宏觀調(diào)控前，降低置業(yè)門檻，鼓勵住宅消費的產(chǎn)物。全國各地均有類似案例，如上海閔行的歐風麗景推出首付10%，消費者只要準備一成的首付款，余下的二成首付款，可從某專業(yè)投資公司處無息(由開發(fā)商支付利息)獲取，這筆款項的還款期限為交房時。這一方法存在一定風險，如果購房者以后的還款能力發(fā)生問題或交房時房價猛跌導(dǎo)致購房者不愿付剩余的首付款時，后遺癥會發(fā)作，開發(fā)商就“啞巴吃黃連”。

　　秘籍8：免月供
　　關(guān)聯(lián)詞：零月供、送月供
　　不敗策略：緩解購房者供房壓力，促進銷售，對利率提高的現(xiàn)狀比較適用。
　　不敗指數(shù)：★★★☆ 風險指數(shù)：★★★☆
　　開發(fā)商免費為業(yè)主提供一定期限的月供，緩解購房者供房壓力，促進銷售，實則是變相的打折。適用新開盤項目，特別適用于首置剛需客群。需要注意的是，在目前各大銀行貸款額度有限的情況下，需要聯(lián)合銀行共同操作，以避免客戶有意愿但貸不出款的情況發(fā)生。近期，深圳同時出現(xiàn)兩樓盤免月供營銷活動，一是大運城邦，免18個月月供，效果不錯，連續(xù)2周都確有千人到場，辦了180張VIP卡；二是瑞思國際，全國第一次出現(xiàn)寫字樓免12個月月供活動，其亮點是帶租約，深圳唯一在售以租養(yǎng)供寫字樓。

　　秘籍9：體驗營銷
　　關(guān)聯(lián)詞：試住、試買、樣板房真人秀
　　不敗策略：通過體驗及真人秀表演，購房者對產(chǎn)品有更全面的認識，為樓盤的口碑奠定堅實基礎(chǔ)，促銷同時也能提升企業(yè)品牌形象。
　　不敗指數(shù)：★★★ 風險指數(shù)：★☆
　　“先試住后購買”的方式，對于購房者而言，可以通過實實在在的體驗，了解產(chǎn)品的質(zhì)量、戶型的優(yōu)劣，以及環(huán)境的好壞，身臨其境感受樓盤的價值。適用環(huán)境有特色、注重服務(wù)品質(zhì)的項目。試住期間，通過在這里的吃、喝、玩、樂，全方位體驗小區(qū)的環(huán)境、配套、服務(wù)，生活方式等立體式的感受。比如，重慶中冶北麓原、上海朗詩綠色街區(qū)。而真人模擬秀，則是雇用演員在樣板間內(nèi)表演，展現(xiàn)生活情境。適用項目新開盤項目，有特殊概念的項目。比如，青島中信森林湖，雇用演員扮演一家人，在樣板間內(nèi)表演日常的生活狀態(tài)，樣板房對客戶開放參觀。

　　秘籍10：全員營銷
　　關(guān)聯(lián)詞：全開放式營銷
　　不敗策略：向全社會開放房源，盡可能動用更多人的社會關(guān)系，推動銷售。
　　不敗指數(shù)：★★☆ 風險指數(shù)：★☆
　　今年2月6日，綠城集團董事局主席宋衛(wèi)平表示，綠城將啟動全新的銷售模式改革。綠城的房源將向全社會開放，社會上任何一個人，都可以幫綠城賣房子。無論是企業(yè)銷售人員，還是非專業(yè)銷售人員，只要幫綠城賣出房子，都可獲得一筆不菲的傭金。業(yè)內(nèi)將綠城這種全開放式的銷售模式稱為“全員營銷”。這條消息放出后不久，寧波一位網(wǎng)友便在微博爆料：寧波一些樓盤也開始“全員營銷”，售出一套房子，傭金起步價為2萬元。所謂全員營銷，類似舉措以往就有，只不過這次被概念化炒作了一把。該秘籍具體實施起來，還有很多細節(jié)上的難度。較為適用于高端樓盤營銷，適合一對一的銷售模式。（來源：克而瑞）